作者 | 醉酒大鲨鱼股票投资公司
文章来源 | 格隆汇楼市
上一枪打得可能不够响亮，这一枪似乎下了血本。
“工改居”赌一把
越秀星科源启，入市的风声越来越紧了，近期还开放了营销中心和异地展示空间。
项目位于深圳市光明区光侨路与楼村一号路交汇东南侧，近距离靠近广深港客运专线，由越秀地产开发建设。
前身是光晟工业园城市更新单元，更新单元面积105169. 3m²，拆除用地面积105169. 3m²，开发建设用地面积38671. 2m²，清退用地面积36884. 0m²，被分为3期3个地块开发。
其中，01地块占地面积约1.53万平，总建筑面积约13.38万平，容积率为6.23，住宅面积约7.91万平，共5栋总高31-38层的住宅（其中1栋1单元住宅2梯5户33F，1栋2/3单元住宅2梯4户31F，1栋4单元住宅3梯6户38F，1栋5单元公租房32F），绿化覆盖面积30.03%，商品房户数589户，公共租赁住房户数390，小区地下车库配建有公交首末站。
项目被视作光明区域“工改居”的典型以及光明科学城居住版图升级的“风向标”，承载着光明中心区“工改居”转型的使命。
对越秀地产而言，算得上是要赌一把。
首先，光明目前有二十多个新房项目在售，是深圳库存比较多的区域，且众多项目去化周期并不短，并不比越秀地产曾经在宝安的优质板块的项目容易。
其次，越秀地产在深圳的前三次表现，是市场尚可的阶段。
此次越秀地产预计首推的是01地块一单元产品，建面约为89-112㎡的4房2厅2卫户型。
按照市场宣传的预期，有不少亮点。
一是生态环境拉满分，可无遮挡看公园景观，生活便利。
3公里半径内聚集中山大学深圳校区、科学城启动区、天安云谷等24个科研载体，紧邻光明的两大绿色生态区光明科学公园及光明欢乐田园，还自带3500㎡社区商业。
二是户型为深圳建设新规后户型，高使用率，全屋带飘窗。
但越秀地产也不得不面对一个现实——项目不仅自带短板，市场也早已不是曾经打响开山炮的阶段。
在广州需要下的功夫，在深圳也一样不能松懈。
首先项目近距离靠近广深港高铁，这条线路每天上百趟次的车次，这就非常考验越秀地产的隔音建设和防护。
虽然项目对外宣称采取了四层隔音防护，但异地展示空间，实际具体情况还要看交付的情况。
住过铁路边的业主估计有切身的体会，低频震动和偶尔的鸣笛，有时候不是隔音玻璃就能全挡住的，尤其是对噪声敏感度比较高的群体。
其次，虽然项目4公里内拥有三公园和天安云谷商业、万达广场、蓝鲸世界等配套，但周边没有什么住宅区，近距离1公里范围内的商业还需完善和落地。
虽说自身规划了商业和学校，但从落地到成熟，预计需要三五年，着急住家的需要等一等配套的兑现。
三是项目距离最近的轨道线路站点是6号线的圳美站，步行距离约1.2公里，需要约20分钟。
通往福田、南山核心区的距离不算短，实测从项目驱车到福田CBD，不堵车的情况下约需要50分钟，堵车的情况下，也需要1个小时以上，若每日通勤需要考虑时间和自驾的通勤成本。
四是小区绿化覆盖率仅30.03%，且存在公交首末站，对比绿化覆盖率达到40％且具备完整的社区花园的社区来说，越秀星科源启社区花园活动空间有限。
五是项目虽然对外宣传为高使用率新规户型，但流传出的户型图显示，卧室面积并不算大。
如89平A1户型，一个卧室不带飘窗的面积约6.96平，另一个不带飘窗的面积约7.83平，前者算上飘窗面积约8.88平，后者算上飘窗面积约9.99平。
再比如112平的C1户型，一个卧室不带飘窗的面积约6.8625平，另一个不带飘窗的面积约8.235平，算上飘窗面积后者约10.395平。
开疆拓土讲故事
市场已经180度转变。
2021年8月与项目相距步行约2.2公里的云科府入市，备案均价约5.01万/平，总价区间约445万-953万/套。
到了今年成交两套大户型，一套127.12平，成交总价约630万，折合单价约4.96万/平，一套月109.95平，成交总价约506万，折合单价约4.6万/平。
越秀地产上一次在深圳继续开疆拓土已经是2年前的事。
2023年8月越秀瑞樾府302套108-145平住宅入市，备案均价约8.85万/平，总价区间约844万-1336万，是越秀地产2022年7月以19.14亿+配建约1万㎡自持保障性租赁住房拿下的地块，销售限价8.86万/㎡。
同年入市的还有越秀潮樾府。
再往前看，是2020年的越秀和樾府，作为进入深圳市场的首秀，分了2次拿预售证，是2019年6月，越秀以总价59.08亿元竞得的尖岗山片区地王，条件是配建19610平方米人才住房，可售楼面价为6.68万元/平方米
足以见，越秀地产当年对开拓深圳市场志在必得的决心。
但首度进入深圳市场，表现却远低于市场的预期。
2020年9月，越秀和樾府274套108-141住宅，备案均价直接冲到约10万/平。
其中，洋房64套，户型建面均为108㎡，均价10.6万/㎡，单价区间约9.6万-13万/㎡，总价区间在1033万-1407万/套；
高层住宅，共210套，户型建面约113-141㎡，均价8.6万/㎡，单价区间在8万-9.5万/㎡，总价区间在912万-1345万/套。
最终开盘当天3小时售出162套，去化近6成。
2020年11月，越秀和樾府一次性推出450套108-175平大户型住宅。
其中高层159套108-109平，备案均价约10.7万/平，总价区间约1005万-1262万/套；洋房291套115-175平，备案单价约9.16万/平。
开盘单日销售156套。
但2度开盘低于当年的市场预期，后来顺销期越秀和樾府以“特价房”“开盘、加推”等营销才得以清盘。
当年市场将这个项目形容为“比肩世界豪宅”“史上最具性价比豪宅”等。
而这一年，正是深圳楼市飞速发展的阶段。
那么，如今越秀星科源启，应该怎样给市场讲定价的故事，才能顺利开盘？
占据本地优势，却光环不再
国企开发商这些年凭借着背景的光环，往往给人留下实力雄厚、品质可靠的印象。
但行业迎来收缩阶段后，市场的画风也悄然发生了改变，也有货不对板的时候了。
今年5月万博长隆的越秀和樾府业主，在网络平台曝光，曾经购买的网红盘越秀和樾府才交付一个月就出现严重的质量问题，包括外墙严重开裂，室内渗水等。
也有其他越秀项目的业主曝光——收楼两年，3个卫生间陆续都漏水。
且在社交平台的评论区下也有不同程度的反——家里同样漏水，柜子也被浸泡；一年不到厨房漏水，两年直接爆水管从5楼渗到三楼；悦见星城墙体开裂，怎么补都不行。
过去几年越秀地产管理层内部进行了换血，近三年也带上了利润下滑的紧箍咒。
2023年，增收不增利；2024年，不增收也不增利；2025年，上半年增收不增利。
2025年上半年，越秀地产最后毛利只得50.63亿元，同比上升4.5%，毛利率只有约10.6%，同比下降3.1个百分点；归母净利润13.7亿元，同比下降25.2%。
更值得关关注的是，2025年上半年，营收475.7亿元，同比上升34.6%，虽然创下该公司半年度业绩新高，但期内销售成本为425.11亿元，同比上升39.4%，占到了营收的89.36，其中销售及营销支出约14.79亿元，同比上升35.5%，占营收的3.11%。
这是什么概念？
这意味着辛辛苦苦卖房半年，结果没赚什么钱，因为销售成本让人有点意外。
虽然公司解释销售及营销支出增加明显是由于营业收入同比上升34.6%，销售中介费相应增长，但对比同行，这个费用似乎也高了点。
比如同样以广州作为大本营的保利发展，2025年的上半年营收约1168.57亿元，虽然营业成本为997.53亿元，占营收约85.36%，但其中的销售费用约30.5亿元，只占营收约2.61%。
再比如珠实集团旗下的珠江股份2025年的上半年营收约7.43亿元，虽然营业成本为6.27亿元，占营收约84.39%，但其中的销售费用约488.74万，只占营收约0.66%。
这就显得越秀的销售方面的成本控制没有同行兄弟优秀了。
而明明卖力“吆喝”了，效果却也很一般。
今年为了促去化，越秀还在广州大本营高调搞起了营销，下足功夫喊出了“保价”策略——6月25日—6月30日期间，针对越秀观樾、琶洲南tod琶洲樾\\华樾、越秀天河和樾府保价到年底，买贵补差价，且90天内无忧换房。
要知道，越秀地产2025年上半年的销售金额全国排名前八，广州位居第二，其中广州区域销售面积441400平方米，销售金额151.90亿元，在整个大湾区销售的项目中，广州的贡献度是最高的。
尽管是这样，广州新项目的业绩冲刺，也未能扭转越秀地产今年上半年业绩颓势。
那么，被看作是越秀地产在深圳打出的第四炮，能如愿逆风翻盘吗？
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